なぜメンフィスなのか。期待できるリターン。

10年前にハワイの次の不動産投資のマーケットを探そうとしてメンフィスが出てきました。当時は行動を起こせる状況ではなかったですが、投資をするにも資金には限界があって、投資に対してどれくらいのリターンがあるのかという問題があります。ハワイのコンドミニアムは、最初に考え始めた当時で30万ドルくらいの物件価格で2,000ドル程度の家賃。この家賃から半分程度がコンドの管理費などで消えていきます。仮に半分残るとして月に1,000ドル、年に1万2千ドルです。物件価格に対して0.3%ぐらいな感じです。これは、投資としてはかなり効率が悪いと言えます。

今から5年ほど前までなら、メンフィスでは1戸建てが6−8万ドルぐらいで買えました。月の家賃600−800ドルは物件価格の1%程度で、現地の管理費や固定資産税を払ってもハワイの物件よりもリターンが良いことが分かりました。ハワイのコンドミニアムは魅力的でで青い空と海を思うとお金では買えない魔法のような価値があるのですが、エレベータやプールなど維持費が高くなる要素があって、かつ、古いコンドにありがちな老朽化の問題も含めるとやはり割高になるという現実があるわけです。

それから月日が流れて、今やメンフィスでも最初に検討し始めた3ベッドルームの一戸建ては12万ドル前後します。10年で物件価格が倍になった感じです。日本の感覚からすると倍になったものを買うのかと思うのですが、経済の成長とともに物価があがるのはむしろ健全なことです。また、家賃もそれなりに上昇していて、12万ドルの物件なら月1,000ドル程度の家賃が見込めます。円安が物件購入費用を高くしているのですが、家賃もその分リターンを大きくしてくれます。

ざっくり言うと、いまメンフィスで不動産投資するなら、日本円で2,000万円の投資で1年に100万円ぐらいのリターンを期待できます。所有している物件に不具合が出てきたり、機器の故障したりすれば一時的な支出が増えるものの吸収可能なコストです。2,000万円しか持っていないキャッシュを投資しようとは言いません。でも、その金額で投資するなら、毎年100万円を生み出してくれるものに対して投資するのは合理的な判断だと思います。私のように労働から近いうちに引退しようとしている人間にとっては、その価値は相当高いと得います。ここに至るまで、特にこの5年はコロナウィルスやこれからの生活に関する考えで紆余曲折があったのですが、それは追って書いてみることにします。